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IMU&Tasi

IMU

Il presupposto impositivo dell’IMU è rappresentato dal possesso a qualsiasi titolo, di fabbricati, di aree edificabili e di terreni agricoli.

L’abitazione principale non di lusso è esente da IMU. Godono dell’esenzione anche le relative pertinenze, nel limite di un’unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale, anche se accatastate unitamente all’abitazione.
Rimangono invece assoggettate ad IMU, le abitazioni principali di lusso, individuate dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali:
• continua a trovare applicazione la detrazione di € 200, eventualmente aumentata dal Comune fino all’azzeramento dell’imposta dovuta;
• le relative pertinenze, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna categoria “anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”, godono delle agevolazioni previste per l’abitazione principale.

Gli immobili assimilati all’abitazione principale usufruiscono:
• dell’esenzione IMU, se non di lusso;
• dell’aliquota ridotta e della detrazione prevista per l’abitazione principale, se di lusso.
L’assimilazione all’abitazione principale può essere riconosciuta ex lege ovvero dal Comune. In particolare:
• l’assimilazione ex lege è prevista per:
− le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
− i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
− la casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;

− l’immobile, non locato, posseduto dal personale delle Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco e carriera prefettizia per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• l’assimilazione con delibera comunale è ammessa per l’unità immobiliare:
− posseduta a titolo di proprietà / usufrutto da anziani / disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, purchè non locata;
− concessa in comodato a “parenti in linea retta, entro il primo grado” (genitori – figli) che utilizzano l’immobile come “abitazione principale”. L’agevolazione è applicabile limitatamente ad un solo immobile ed opera, alternativamente:
− per la quota di rendita non eccedente € 500;
− se il comodatario “dispone” di un ISEE familiare non superiore a € 15.000 annui.
Con riferimento agli immobili posseduti a titolo di proprietà / usufrutto da italiani non residenti in Italia, si rammenta che:
• per il 2014, è stata soppressa la facoltà di assimilare detti immobili all’abitazione principale;
• per il 2015, ha riconosciuto la possibilità di assimilazione all’abitazione principale solo per i “cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, … a condizione che l’unità abitativa non risulti locata o data in comodato d’uso”.

TASI

Il presupposto impositivo della TASI è rappresentato dal possesso o dalla detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati, compresa l’abitazione principale, e di aree edificabili.

Per “detentore” si intende il soggetto che utilizza l’immobile, anche senza titolo. per gli immobili concessi in locazione / comodato siconfigurano 2 distinte obbligazioni in capo, rispettivamente:
• all’inquilino / comodatario, tenuto al versamento “nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell’ammontare complessivo della TASI”.
Se il Comune non fissa detta percentuale, la quota a carico del detentore è pari al 10%;
• al proprietario, tenuto a corrispondere la “restante parte” del tributo.
La percentuale a carico del detentore è calcolata sull’importo dell’imposta complessivamente determinata in capo al proprietario, per cui nel caso in cui l’immobile locato costituisca per il detentore “abitazione principale”, ma per il proprietario “seconda casa”, l’aliquota applicabile sarà quella prevista per i fabbricati diversi dall’abitazione principale (la quota a carico del detentore è sempre frazione del totale).
In merito preme evidenziare che l’autonomia dell’obbligazione in capo al proprietario rispetto a quella in capo al detentore (e viceversa) comporta:
• l’assenza di solidarietà tra detentore e proprietario con la conseguenza che il Comune non può richiedere il pagamento al proprietario in caso di inadempimento del detentore e viceversa;
• l’impossibilità, da parte delle parti, di “accordarsi” circa il quantum da corrispondere oppure di effettuare un unico versamento che “libera” entrambi dall’adempimento.
In caso di più comproprietari (o più detentori), opera la solidarietà tra gli stessi e quindi:
• il pagamento dell’imposta complessivamente dovuta dai comproprietari può essere assolto da uno solo di essi, “liberando” tutti dall’adempimento;
• in caso di omesso versamento, il Comune può richiedere l’importo non versato a tutti i comproprietari, a prescindere dal soggetto inadempiente.
Per individuare i soggetti obbligati e le modalità di assolvimento dell’imposta in alcuni casi
particolari, si rammenta che il MEF ha fornito alcuni utili chiarimenti. Così, ad esempio, è stato chiarito che:
• per gli immobili in multiproprietà e per quelli ad uso comune, spetta all’amministratore provvedere al versamento che poi si rivarrà sui singoli proprietari / condomini in ragione delle relative quote;
• in caso di separazione, il coniuge assegnatario della ex casa coniugale è titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, è il solo che paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l’abitazione principale;
• in caso di più comproprietari dell’abitazione principale, la relativa detrazione si applica in parti uguali tra i proprietari dell’immobile, indipendentemente dalle rispettive quote di proprietà.

Sono assoggettabili a TASI tutte le abitazioni principali e relative pertinenze, a prescindere dalla categoria catastale.
Per individuare l’abitazione principale e relative pertinenze nonché gli immobili che possono essere ad essa assimilati va fatto riferimento a quanto previsto ai fini IMU