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Novità in materia di cedolare secca sulle locazioni

L’art. 7-quater co.24 del DL 193/2016 recentemente convertito in legge apporta alcune novità e fornisce chiarimenti in materia di “cedolare secca sulle locazioni abitative”,  con particolare riferimento alla proroga del contratto di locazione ed alla risoluzione del contratto per il quale fosse stata validamente espressa l’opzione.Il co.24, infatti, riporta: “L’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, è sostituito dal seguente: “Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a 100,00 €, ridotta a euro 50,00 € se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.

Nello specifico, la nuova norma dunque:

  • Dispone univocamente che l’opzione per la cedolare secca non sia revocata in caso di mancata presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione (nel termine di 30 giorni dalla proroga medesima), sicché il contribuente potrà continuare ad applicare l’imposta sostitutiva, purché abbia tenuto un comportamento coerente con la volontà di applicare il regime sostitutivo, pagando la cedolare alle relative scadenze e compilando l’apposito quadro in dichiarazione dei redditi;
  • Prevede, che, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale fosse stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, entro 30 giorni dalla proroga medesima, si applichi la sanzione in misura fissa pari a 100,00 € (ridotti a 50,00 € nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni);
  • Aumenta la sanzione applicabile in caso di mancata presentazione della comunicazione della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca. Tale sanzione era stata fissata nella misura di 67,00 € (ridotti a 35,00 € nel caso in cui il ritardo non fosse superiore a 30 giorni), con decorrenza dall’1.1.2016, dall’art. 17 co. 1 del DLgs. 24.9.2015 n. 158, ma è stata, ora, elevata a 100,00 € (ridotta a 50,00 € nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni).

Decorrenza

Le novità in materia di cedolare secca introdotte dal DL 193/2016 convertito sono entrate in vigore il 3.12.2016 (data di entrata in vigore della L. 225/2016).

Proroga del contratto di locazione

Dal punto di vista impositivo, la proroga del contratto di locazione comporta:

  • l’obbligo di comunicare la proroga del contratto (a norma dell’art. 17 del DPR 131/86, come modificato dal DLgs. 158/2015), entro 30 giorni dal verificarsi della proroga medesima;
  • l’obbligo di corrispondere l’imposta di registro sulla proroga del contratto, a meno che sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca (che sostituisce l’imposta di registro per la prima annualità successiva alla proroga);
  • la necessità di esprimere l’opzione per la cedolare secca, ove si voglia accedere a tale regime (su tale obbligo era sorto qualche dubbio in passato, ma le indicazioni desumibili dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011 n. 55394 andavano in questo senso, specificando: “In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello di cui al punto 8.2”).
  • I tre adempimenti sopra elencati, pur autonomi, si integrano a vicenda, in quanto la mancata comunicazione impedisce al contribuente di esprimere l’opzione e fa, quindi, risorgere l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro.

Conseguenze della mancata comunicazione sull’opzione

Fino al 2.12.2016, la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale fosse stata validamente espressa l’opzione per la cedolare secca in sede di registrazione era passibile di determinare gravi conseguenze per il contribuente. I comportamenti manifestati dalle singole sedi territoriali dell’Agenzia delle Entrate, costituivano, a tal proposito, un panorama molto vasto e talvolta poco coerente.

La mancata comunicazione poteva risultare ostativa, in alcuni casi, alla conferma dell’opzione e, quindi, comportava l’uscita dal regime sostitutivo (con le conseguenze derivanti dal mancato pagamento dell’imposta di registro e dal pagamento della cedolare secca in luogo dell’ordinaria IRPEF e relative addizionali).

In altre casistiche, le sedi territoriali, invitavano al ricorso alla procedura della Remissione in Bonis di cui all’art. 2 del DL 16/2012, pagando 258,00 € (250,00 € dall’1.1.2016). A tale conclusione gli uffici pervenivano facendo applicare quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella Circ.20.12.2012 n. 47 (paragrafo 2).

In altri casi ancora, gli uffici invitavano al ricorso all’istituto del ravvedimento operoso, come se si trattasse di una prima registrazione tardiva in cedolare secca, alla luce di quanto riportato nella circolare 47/2012, al paragrafo 1.2 e citando quella del 1 giugno 2011 n.26E (paragrafo 9.1).

Novità del DL 193/2016 convertito

Con efficacia dal 3.12.2016, il DL 193/2016 convertito ha invece stabilito che la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale fosse stata validamente espressa l’opzione per la cedolare secca in sede di registrazione non comporta la revoca della cedolare, purché il locatore abbia mantenuto un comportamento “coerente”, ovvero abbia:

  • effettuato correttamente i pagamenti della cedolare secca alle relative scadenze;
  • dichiarato i redditi da cedolare nel quadro RB di UNICO (o nel quadro B del modello 730).

Pertanto, dal 3.12.2016, coloro che, entro 30 giorni dalla data della proroga del contratto di locazione omettano di comunicare la proroga medesima all’Agenzia delle Entrate e, quindi, di confermare la volontà di applicare la cedolare secca sulle locazioni abitative, non perdono tale possibilità, ma possono continuare ad applicare la cedolare secca, purché abbiano pagato l’imposta sostitutiva alle scadenze ed abbiamo correttamente compilato la dichiarazione dei redditi.

Conseguenze sanzionatorie della mancata comunicazione

Se la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca non comporta, dal 3.12.2016, la perdita del regime sostitutivo, essa comporta però l’applicazione di una specifica sanzione, non prevista dalla disciplina previgente.

In particolare, il nuovo art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011 stabilisce che, in caso di mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca, trovino applicazione le seguenti sanzioni:

  • 100,00 €, se la comunicazione della proroga avviene con un ritardo superiore a 30 giorni (cioè avviene oltre 60 giorni dopo la data della proroga);
  • 50,00 €, se la comunicazione della proroga avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni (cioè avviene entro 60 giorni dalla data della proroga).

 

Si rileva, infatti, che in tal caso, in assenza di questa specifica norma sanzionatoria, non potrebbe trovare applicazione alcuna sanzione per omesso versamento, atteso che la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla locazione.

Risoluzione del contratto di locazione

Dal 3.12.2016, sono state aumentate le sanzioni applicabili in caso di mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca (prima fissate nella misura di 67,00 € o 35,00 €).

In base alle nuove norme, chi, entro 30 giorni dal verificarsi della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, ometta di presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate, per comunicare la risoluzione, è tenuto a pagare una sanzione pari a:

  • 50,00 €, se il ritardo è pari o inferiore a 30 giorni (cioè se la risoluzione viene comunicata entro 60 giorni dal suo verificarsi);
  • 100,00 €, se il ritardo è superiore a 30 giorni (cioè se la risoluzione viene comunicata oltre 60 giorni dopo il suo verificarsi).

In questo modo, diventano identiche le sanzioni applicabili in caso di mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga o la risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca.

 Tardiva registrazione del contratto di locazione.

Non subiscono variazioni invece, le sanzioni previste in caso di omessa prima registrazione del contratto in tassazione ordinaria e/o in cedolare secca.